La figura del "Administrador del Consorcio"
en el proyectado Nuevo Código Civil

Es quizás inminente la sanción del Nuevo Código Civil unificado con el Código de Comercio, según proyecto que elevó con nota del 18/12/98 al Ministerio de Justicia, la comisión creada "ad-hoc" por decreto del PEN 685/95, pues entró ya en su etapa decisiva, cuando el Presidente Menem lo giró al Congreso, impulsando su sanción.
El nuevo código proyectado vendría a transformar las relaciones jurídicas entre las personas y su aplicación continuada, transcurriendo el tiempo, modificará profundamente también conductas y costumbres muy arraigadas en nuestro suelo.
Ya el tratadista Dr. Guillermo Borda, quien plasmó la reforma parcial de nuestro Código Civil, en el año 1968 (ley 17.711) y vigente hasta nuestros días, habría expresado públicamente que estaba "tentado de decir que el Código Civil es más importante que la propia Constitución Nacional", porque ella "está más alejada de la vida cotidiana del hombre". También el mismísimo Napoleón I (Bonaparte), guerrero y estadista, habría exclamado: "Mi gloria no es haber ganado cuarenta batallas; Waterloo (1815) borrará el recuerdo de tantas victorias. Lo que nada destruirá, lo que vivirá eternamente, es mi Código Civil".
Tenemos hoy en nuestra república, una buena cantidad de negocios inmobiliarios en nuevos emprendimientos (barrios y urbanizaciones privadas, tiempo compartido -derecho de uso temporal inmobiliario-, parques industriales), con enormes inversiones involucradas, que no están debidamente resguardados por leyes claras y que contemplen adecuadamente los intereses de las partes. No podemos olvidar que la doctrina especializada ha debido "taponar" enormes vacíos, elaborando para ello ingeniosas soluciones contractuales, fruto de criterio e investigación, para salvar "espacios en blanco", aunque igualmente todo puede "enfangarse" ante una no muy criteriosa interpretación judicial.
No hay dudas que esta, necesaria reforma legislativa jerarquizará la profesión y redundará en beneficio mutuo de administrados y administradores.
Resaltemos que le mercado inmobiliario, verdadera "fuerza motriz" de la economía de una nación encaminada a progresar y crecer, se nutre de inversiones a largo plazo y para consolidar el armado de grandes y ambiciosos proyectos, tiene que sustentarse en una legislación -cual tanto como estable-, debe ser precisa y clara, permitiendo a los financistas y constructores "crecer en ella" confiando, sin quedar al arbitrio interpretativo de tribunales judiciales, con decisiones a veces contradictorias según la jurisdicción (justicia nacional y provinciales).
El Proyecto de nuevo Código Civil introduce importantes cambios en la legislación sobre el régimen de propiedad horizontal, que actualmente se encuentra normado por la ley 13.512. En primer lugar y entre los arts. 1927 y 2013 ("Proyecto de Código Civil de la República Argentina unificación con el Código de Comercio", Ed. San Isidro Labrador, Bs. As. 1999, págs. 435 y sigs.), establece varias definiciones que eliminan las ambiguedades de la ley actual, que reconocemos, cumplió una importante función en el desarrollo de la industria constructora en nuestra república y que lógicamente el paso del tiempo ha desactualizado. También hay que destacar que cada uno de los artículos referenciados, así como los demás del Código proyectado han sido titulados, lo cual facilita la búsqueda y comprensión, determinando esto una gran ventaja sobre el cuerpo legal vigente. 
Ahora y circunscribiéndonos al tema específico que tratamos, podemos sostener que ha sido insertada una novedosa propuesta normativa respecto a la figura del administrador del consorcio. Teniendo en cuenta la importancia de su función como representante legal -con el carácter de mandatario-, deviene absolutamente necesario que deba ser elegido -cuando no es copropietario o se trate de consorcio com más de 10 unidades- entre quienes (decimos nosotros: se encuentran habilitados) estén inscriptos en el registro de administradores que determine la reglamentación jurisdiccional correspondiente. 
Una institución de enorme gravitación futura será el registro donde deberán inscribirse los administradores -personas humanas o jurídicas- acreditando su idoneidad, para lo cual tendrá que ser necesaria una precapacitación a cargo de instituciones habilitadas, para que dicten los correspondientes cursos (caso de la mediación civil), tal como desde hace tiempo los viene desarrollando, con su altamente especializado cuerpo docente, la Fundación Reunión de Administradores.
Como consecuencia necesaria del egreso de profesionales en la carrera, debería implementarse el gobierno de la matrícula por una entidad colegiada, a efectos de velar por la observancia de un Código de Etica, a través de Tribunales de Disciplina establecidos por ley.
Dada la gran responsabilidad que implica manejar fondos de los consorcios, que en el caso de administraciones con numerosos edificios, pueden llegar a elevadísimas sumas, sería conveniente la fijación de garantías para poder desarrollar la actividad y éstas deberían ser determinadas en función de los montos en "manejo" involucrados.
Consideramos que sería aconsejable la creación de un "fondo de garantía", similar al implementado para las entidades financieras (bancos), con un aporte de los profesionales en actividad proporcional a los honorarios percibidos, para que responda subsidiariamente por los administradores, con lo cual se repelería una posible concentración de la actividad entre los grupos más poderosos, abriendo también las puertas a los patrimonialmente más "débiles". No sería tampoco descabellado que el sistema de seguros estudie implementar un "seguro de responsabilidad profesional", para los administradores.
Por otra parte el "Colegio de Administradores" que proyectamos, podría organizar una especie de banco de datos de los "encargados" o "porteros" de edificios en horizontal, para cuidar de la seriedad de las personas que cumplen esas delicadas y responsables tareas.
Muchas veces el administrador resulta "heredero" de los vendedores de conjuntos edilicios "a estrenar". En caso que el administrador fuere designado en el reglamento, cuando no es ratificado por la primera asamblea cesará automáticamente, salvo que ella no se pronuncie sobre ese tema, entonces seguirá vigente el mandato hasta la próxima (art. 2008). Esta disposición viene a solucionar un problema muy común, para las administraciones "impuestas" y que se reservan ese mandato por varios años, con los consecuentes problemas que la situación a veces acarrea para los copropietarios.
Respecto a los derechos y obligaciones del administrador (art. 2010) el Proyecto es sumamente casuístico, aventajandon en ello a la ley 13.512, que trata el tema en forma dispersa en los arts. 9º inc. a), 10, 11 y 15. Entre las obligaciones propuestas por la norma proyectada, el administrador debe, además de asegurar el edificio contra incendio -como establece la ley actual-, hacerlo respecto de otros riesgos que la asamblea decida cubrir, conservar, todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las anteriores administraciones, entregar a su reemplazante -en caso de renuncia o remoción- y en el plazo de 15 días, los activos existentes, libros y documentación del consorcio, rendir cuentas, notificar a todos los propietarios en las 48 horas hábiles de recibidos, los reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio y a pedido de parte interesada, expedir (en el plazo de 5 días hábiles) el certificado de deudas y de créditos del consorcio y sobre la existencia de reclamos administrativos o judiciales. Esta última obligación es de gran utilidad para los pretensores compradores de unidades, porque les evita desagradables sorpresas motivadas en juicios en trámite, donde pueden recaer sentencias condenatorias sobre el consorcio, que establezcan significativas sumas dinerarias, que incidirán en cada una de las unidades.
Actualmente recomendamos la inquisición por el futuro adquirente, mediante carta-documento al administrador, en cuanto a juicios en trámite o posibles reclamos contra el consorcio ("1500 Modelos de contratos..." de Abatti-Rocca (h), colección Abacacía, Bs. As., 1995, Tº V, pág. 401).
Sería conveniente que el Proyecto incluya los requisitos que debe poseer el certificado de deuda, dada su gravitación paras ser presentado tanto ante los escribanos en el caso de escrituraciones, como en los supuestos juicios por cobro de expensas. También el art. 2011 establece la responsabilidad solidaria del administrador con el anterior titular del dominio, por las deudas y reclamos administrativos o judiciales no certificados. La validez de los certificados se fija en 10 días. Por último, para el caso de ingreso del administrador en unidades a efectos de realizar reparaciones urgentes en ausencia del propietario, la norma proyectada (art. 2012) determina la obligación de hacerlo en presencia de escribano, para dejar constancia de los actos que se desarrollen.
No hay dudas que esta, necesaria reforma legislativa jerarquizará la profesión y redundará en beneficio mutuo de administrados y administradores.
Tenemos esperanzas en este moderno Proyecto unificador de legislación en el Código Civil (códigos civil y de comercio) y que simplifica también su articulado (2.532 arts. de los 4.051 actuales).
Y también podríamos llegar muchísimo más lejos y pensar en "una nueva estructura republicana", que permita integrar las legislaciones interprovinciales, derribando las barreras seudofederales existentes y que frenan un sistema normativo integrado nacional.
Necesitamos imperiosamente eliminar el déficit fiscal y consumir los ingresos públicos sólo en áreas de infraestructura, que crezcan como fuentes multiplicadoras de trabajo e inversión, que motoricen otras actividades del sistema privado. No debemos reparar en los necesarios esfuerzos de "cuerpos constituyentes", si para lograr la meta los argentinos tuviéramos que modificar nuestra Ley Fundamental.

Dr. Enrique Luis Abatti
Vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina CAPRA
Dr. Ival Rocca (h)
Presidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal CADIPH