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El Ecoderecho en la Propiedad Horizontal
y su basamento constitucional
Necesidad
de actualizar antiguos reglamentos de copropiedad
En las relaciones jurídicas derivadas de la Propiedad Horizontal
existen diversas normas ligadas al cuidado del medio ambiente, que
protegen de la degradación del entorno natural y por lo tanto a
los consorcistas.
Hace relativamente poco tiempo que la sociedad ha internalizado
las implicancias tanto sociales como económicas del hábitat humano
y dado que actualmente la mayoría de la población mundial mora en
urbes, estando ellas constituídas en mayor medida por complejos
edilicios colectivos afectados a regímenes horizontales, será indispensable
la creación de normas específicas e idóneas de regulación.
La actual forma de vida produce contaminación urbana, que genera
diversos tipos de responsabilidades tanto civiles como penales.
Las principales fuentes provienen de ruidos, desechos, residuos,
olores, desperdicio de recursos, calor, gases, polvo, luces, animales,
oscuridades (interrumpir el paso de la luz natural), la degradación
paisajística y las radiaciones.
Reformas y nuevas constituciones
En el orden nacional, año 1994, en ocasión de la reforma constitucional,
se ha insertado el art. 14 a su texto, categorizando la protección
del medio ambiente como un derecho inherente a todos los habitantes,
los cuales gozarán de cumplirse, un ambiente sano, equilibrado,
apto para el desarrollo humano, en el que las actividades productivas
no comprometan a los recursos de las generaciones futuras.
En la provincia de Buenos Aires, el art. 28 de la constitución reformada
en 1994, establece que todos sus habitantes tienen derecho a gozar
de un ambiente sano y limpio. Siguiendo similar corriente, el estatuto
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 96, en su artículo 26
a 30 determina que el ambiente es patrimonio común y debe ser preservado,
incluyendo los recursos hídricos e imponiendo el cese inmediato
de toda actividad dañina, prohibe además el tránsito de elementos
radiactivos, salvo para investigación o usos medicinales. Incorpora
novedosamente la protección del patrimonio urbanístico y artístico,
la calidad atmosférica, también la eficiencia energética en el transporte,
la promoción de tecnologías no contaminantes, la educación ambiental,
etc. Por otra parte obliga a enfrentar al debate en audiencia pública,
los proyectos de construcciones que puedan producir un impacto ambiental.
Factor de polución
El ser humano es principal fuente de contaminación y como en la
propiedad horizontal hay concentración de personas, de las relaciones
consorciales surgirán innumerables modos de degradación al medio.
La mayoría de los nuevos reglamentos de copropiedad ya han incorporado
normas de preservación, aunque debemos reconocer que existen una
enorme cantidad de estos instrumentos reguladores, que redactados
en general hace más de treinta años, sin haber sido posteriormente
adecuados, tendrán que incorporar los requerimientos que el crecimiento
demográfico y la nueva tecnología impone.
Imprevisión y reformas de reglamentos
Así como actualizar leyes y por supuesto los códigos (nuevo proyecto
civil) es necesario, en los reglamentos no puede desecharse. Muy
por el contrario, se deberán compatibilizar con las nuevas realidades
y riesgos actuales que impone el desarrollo y la globalización,
de donde surgen nuevas situaciones que los reglamentos ya obsoletos
nunca pudieron contemplar (ver las soluciones propuestas en "1.500
Modelos de Contratos...").
Es función de los administradores verificar la vigencia de los reglamentos
y en todo caso proponer las reformas necesarias, las cuales podrán
ser de carácter general (abarcarán a casi todos los consorcios)
y particulares (para sus propios requerimientos). Por las implicancias
de lo que hay que preveer o pueda resultar de estas reformas, deberán
actuar coordinadamente con profesionales especializados.
Una forma de prevenir desastres: la capacitación de encargados
En el caso que incumbe a los encargados de edificios, creemos que
es necesario impulsar aún más la capacitación como tan bien lo viene
realizando la Fundación Reunión de Administradores a fin que su
accionar diario transmita un modelo de preservación del ambiente.
No olvidemos que muchas situaciones de emergencia pueden soslayarse
con una buena prevención o primera intervención adecuada (incendios,
derrumbes y hasta derroche de agua potable son formas de contaminación).
El proyecto de Código Civil
El título V, de la propiedad horizontal (art. 1993) "Ed. San isidro
Labrador, Bs. As. 1999, pág. 444" acoge la protección de la salubridad
y el aspecto arquitectónico (paisajístico) de los edificios y el
resto del andamiaje jurídico está en normas provinciales y municipales,
derivadas de las cartas magnas jurisdiccionales.
Qué importante sería que nuestra extensa y anarquizada República,
se rigiera por leyes que abraquen todo su territorio.
Dres. Enrique L. Abatti
Ival Rocca (h)
Abogados especializados. Vicepresidente de la Cámra de Propietarios
de la República Argentina y Presidente del Centro Argentino de Derecho
Inmobiliario y Propiedad Horizontal. |
